Schenkung oder Vererbung eines vermieteten Mehrfamilienhauses

Häufig gehören Wohnhäuser mit mehreren vermieteten Wohnungen (Mehrfamilienhäuser) zu einem Vermögen. Der am Markt erzielbare Verkehrswert derartiger Immobilien ist gerade in den letzten Jahren zum Teil deutlich gestiegen und übersteigt regelmäßig die erbschaftsteuerlichen Freibeträge der nächsten Verwandten. Viele Eigentümer fragen sich daher, ob durch eine lebzeitige Übertragung des Mehrfamilienhauses Erbschaftsteuer gespart werden kann, weil die steuerlichen Freibeträge jeweils nach zehn Jahren erneut gewährt werden. Bevor solche Gestaltungen vorgenommen werden, sollte jedoch zunächst geprüft werden, mit welchem steuerlichen Wert das Mehrfamilienhaus bei der Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer überhaupt angesetzt wird. Da eine individuelle Bewertung durch die Finanzämter aus Kapazitätsgründen nicht möglich ist, kommt dabei für die Schenkung- bzw. Erbschaftsteuer ein pauschaliertes Bewertungsverfahren zur Anwendung. Ungeachtet der vom Bundesverfassungsgericht geforderten realistischen Bewertung kommt es hierbei häufig zu vergleichsweise niedrigen Bewertungen, die unter dem Verkehrswert liegen.

 

Der für Zwecke der Erbschaft- und Schenkungsteuer anzusetzende Wert eines Mehrfamilienhauses ergibt sich aus der Addition des Bodenwertes und des Gebäudewerts. Der Bodenwert ist das Ergebnis einer Multiplikation der Quadratmeterzahl des Grundstücks mit dem für den Bereich des Grundstücks geltenden Bodenrichtwert. Der Bodenrichtwert wird von den Gutachterausschüssen der Gemeinden ermittelt und kann im Internet über das Bodenrichtwertinformationssystem (BORIS) abgerufen werden. Die Ermittlung des Gebäudewerts ist demgegenüber etwas aufwendiger. Zunächst ist der Gebäuderohertrag aus der Multiplikation der Nutzfläche des Gebäudes mit dem für das Gebäude erzielbaren üblichen Nettomietzins je Quadratmeter zu ermitteln und auf das Jahr hochzurechnen. Dieser Rohertrag wird sodann um pauschalierte Bewirtschaftungskosten (Instandsetzung, Mietausfall, Verwaltung) vermindert. Die Höhe dieses Bewirtschaftungskostenabzugs ergibt sich aus einer Tabelle zum Bewertungsgesetz und beträgt je nach Alter des Gebäudes zwischen 21% und bei Mehrfamilienhäusern, die älter als 50 Jahre sind, 29%. Nach Abzug der derart pauschaliert ermittelten Bewirtschaftungskosten von dem jährlichen Gebäuderohertrag des Mehrfamilienhauses verbleibt der Reinertrag des Gebäudes. Dieser wird im nächsten Schritt um den auf die Verzinsung des Bodens entfallenden Ertragsanteil gekürzt, denn andernfalls würde der Bodenwert doppelt berücksichtigt werden. Der auf die Verzinsung des Bodens entfallende Ertragsanteil ergibt sich aus einer Multiplikation des (wie oben ermittelten) Bodenwerts mit dem Liegenschaftszins. Abzustellen ist dabei auf den von den Gutachterausschüssen ermittelten Liegenschaftszins. Haben die Gutachterausschüsse für die konkrete Wohngegend keinen derartigen Zins ermittelt, gilt für Mehrfamilienhäuser ein Liegenschaftszins von 5%. Nach Abzug der Bodenwertverzinsung spricht man vom Gebäudereinertrag. Auf diesen Gebäudereinertrag wird nunmehr ein Vervielfältiger angewandt, um den Gebäudeertragswert zu ermitteln. Dieser Vervielfältiger ergibt sich aus der Anlage 21 zum Bewertungsgesetz und hängt von der restlichen Nutzungsdauer des Gebäudes und dem angewandten Liegenschaftszinssatz ab. Dabei wird die Restnutzungsdauer eines Mehrfamilienhauses mindestens mit 21 Jahren angenommen. Bei einem Liegenschaftszins von 5% ist in diesem Fall ein Vervielfältiger von 12,82 auf den Gebäudereinertrag anzuwenden. In einem letzten Schritt erfolgt dann die Addition des derart ermittelten Gebäudeertragswerts und des Bodenwertes. Das Ergebnis ist der für erbschaft- und schenkungsteuerliche Zwecke zugrundezulegende Ertragswert. Im Falle einer Schenkung oder auch Vererbung des Mehrfamilienhauses wird dieser Wert dann noch einmal um 10% vermindert. Im Falle der Vererbung kommt außerdem noch auf Antrag eine Stundung der Erbschaftsteuer von bis zu 10 Jahren in Betracht, sofern der Erbe die Steuer nicht ohne Veräußerung der Immobilie aufbringen kann.

 

Erst wenn die vorstehende Bewertung des Mehrfamilienhauses durchgeführt und die zuletzt genannten Steuervergünstigungen berücksichtigt wurden, sollte in Gestaltungsüberlegungen eingestiegen werden.